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不動産売却で節税するためのポイント

公開日:2021/01/15  最終更新日:2021/01/07


北九州で不動産売却をすると譲渡所得として税金がかかりますが、控除特例を利用することで節税もできます。ただし、どの特例が使えるか、受けるために必要な手続きまでわかる人は少ないようです。ここでは、不動産売却で使える節税の方法や利用する条件、特例を利用するときの手続きなどについて紹介します。税金対策や節税の参考にしてください。

3,000万円特別控除を活用して節税する

北九州で居住用財産を売却したときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があり、譲渡所得が3,000万円以下だと所得税と住民税は課税されません。売却資産の所有期間の長短に関係なく受けられるため大抵の場合は適用できますが、適用対象となるには条件を満たす必要があります。マイホームに住まなくなってから3年以内に売ること、売るまでにそのほかの土地を活用し利益を得てないこと、売った年から3年前までにこの特例を受けてないこと、売り手と買い手が親子など特別な関係でないことです。

適用を受けるには売却の翌年に確定申告をする必要があり、適用されて税額がゼロになる場合でも申告は必須です。この特別控除を受けると他の特例と併用は不可で、1回受けるとその後2年間は再適用が受けられません。また、親などの家が空き家になっていて、それを相続し売却したときも、この控除が認められます。

平成31年4月1日以降の売却なら、老人ホームなどに入居していた時も適用可能です。空き家特例は、亡くなった人が住んでいた家で、相続開始直前まで1人暮らし、または要介護認定を受けて老人ホームなどに入っていた場合、相続開始から売るまで空き家であるなどの条件を満たす必要があります。

さらに、住宅を壊して土地を売却、または住宅に必要な耐震改修をして、相続開始から3年後の12月31日までに売ること、売った金額が1億円以下であることも条件です。売った年の1月1日における不動産の所有期間が10年以上なら、この控除と控除後の譲渡所得への税率を抑えることができます。

買い替えで適用される特例について

北九州で不動産売却をする場合、所有期間が10年以上の居住用財産を売ってから一定期間内に新しく新築を買ったときには、譲渡所得への課税を繰延べできる特例もあります。特定居住用財産の買い替え特例といいますが、これは税金が免除されるのではなく繰り延べされ、今回の譲渡所得には課税されません。

しかし、次に買い替えをすると繰り延べ分を含めて課税されます。繰り延べできる金額は、新築の購入費で違い、元の住宅の売却金額よりも新築の方が同額以上なら税金は全額繰り延べになりますが、新築の方が安いとその差額へ税金がかかります。

買い替え特例と3,000万円特別控除や軽減税率は同時に適用されないので注意が必要です。一般的には譲渡所得が3,000万円以下なら税額がゼロになる3,000万円特別控除の方がよく、譲渡所得がそれ以上になるなら買い替えで税金がかからない居住用財産の買い変え特例が適しています。

この特例を受けるには、売った年の1月1日での所有期間が10年以上の居住用財産、売った金額が1億円以下、居住期間が10年を超えていることが条件になります。買い替えた住宅の要件は住宅の床面積が50平方メートル以上で、さらに専有面積が500平方メートル以下であることや、中古マンション購入なら築25年以内であることが必要です。

また、買い替えで売る場合でも築年数は10年以内の方が高く売れます。一般的に築年数が古くなるほど高額で売れにくく、新しい方が早く売れます。築10年までは1年ごとに急に価値が落ちるため、将来的に買い替えを検討しているなら早く売ることを考えたほうが損失も防げるでしょう。

譲渡損失が出たときに適応可能な特例とは

不動産売買を北九州で行うときに、自宅を売って赤字になることもあります。売却した金額だと残っている住宅ローンが完済できない場合や、損失が出ても新しくローンを組んで新築を買いたい時に受けたいのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。この特例だと売却の損失と他の取得との間で損益通算が可能となっています。これはある所得で損失が出た時に、他の所得からその損失を差し引くことです。

この通算をすることでその年の課税対象となる所得が下がり、給与所得者なら給与から源泉徴収している所得税は赤字の所得までは考慮されてないので、売却した翌年に確定申告をすると納め過ぎている所得税の還付が受けられます。また、その年の所得から引ききれない損失金額があるなら、翌年以降へ繰り越してその年の所得から差し引くことも可能です。損失金額は最長で3年間の繰り越しができます。

適応対象となるには、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超えていることなど、ほかにも条件があります。売却相手が配偶者や直系親族でないこと、その年の所得が3,000万円以下であること、売却した年の前々年までに他の特例を利用していないこと、売った物件に10年以上の住宅ローンが残っているなどです。このほかにも特別控除はあって、たとえば不動産を相続してから相続税を支払い3年10カ月以内に売ったときには、取得費加算という特例があります。取得費加算は相続のときに納税した相続税の一部を、物件の取得費として加算できるものです。

 

不動産売却で利益を出すには課税をされないことや、課税されてもその金額を減らすことが重要です。売却で利用できる税金控除制度は多数あるため、使えるなら積極的に利用し、少しでも節税をしてお得に売るのがコツといえます。また、特例を利用するには、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告もしないといけません。

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