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不動産売却の媒介契約って何?契約締結時の注意点も確認しよう!

公開日:2022/11/15  最終更新日:2022/10/03


媒介契約とは、不動産会社に売却物件の仲介を依頼する際に締結する契約です。媒介契約はその内容によって3つの種類に分かれており、それぞれにメリット・デメリットがあります。今回は、媒介契約の概要と3つの種類ごとの詳しい内容に加え、媒介契約締結の際の注意点についても解説。不動産の売却をする際は、ぜひご参考ください。

不動産売却の媒介契約とは

自身の所有する不動産を売却する場合、基本的には不動産会社に依頼して仲介を頼むことになるでしょう。仲介の依頼をする際は契約を結ぶ必要があり、この契約を「媒介契約」と呼びます。

媒介契約では何を取り決める?

媒介契約では、不動産売買の仲介を依頼するにあたっての細かな取り決めを行います。具体的には、売買が成立した際に不動産会社に支払う報酬額や仲介を依頼する期間、別の不動産会社との媒介契約ができるかどうかなどを細かく決定することが必要です。

3つの媒介契約がある

媒介契約では、契約内容や契約期間について細かく定められています。これらの内容により、不動産売却における媒介契約は3種類に分別されるのが特徴です。それぞれの内容をご紹介します。

一般媒介契約

媒介契約の中でもっとも拘束力が弱く、売主にとって自由度の高い契約です。たとえば売主がA不動産会社と一般媒介契約を締結した場合でも、B不動産会社やC不動産会社とも一般媒介契約を締結できます。不動産会社を介さず、自身で買主を見つけて取引することも可能です。また、通常不動産の売却を行う場合は、不動産仲介業者が情報を確認するためのシステムである「レインズ」に物件を登録しなければなりません。

しかし、一般媒介契約であれば不動産会社にレインズの登録義務はなく、また、販売状況に関する報告を行う義務もないのです。一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる点でしょう。不動産の売却は、いかに多くの人に物件情報を見てもらうかが鍵となります。複数の不動産で物件を取り扱ってもらえることで、買い手がつくチャンスが増えます。

デメリットとして挙げられるのは、不動産会社が物件の販売にあまり力を入れてくれない可能性がある点です。一般媒介契約では複数社に仲介依頼を行うことがほとんどであるため、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう恐れがあることから、販売活動に積極的にならない会社も少なくありません。また、物件情報をレインズに登録してもらえるとは限らないため、多くの人に紹介してもらうチャンスを逃してしまう可能性もあるでしょう。

専任媒介契約

一般媒介契約とは異なり、ほかの不動産会社と媒介契約を締結することはできなくなります。しかし、売主が自身で買主を見つけて契約をすることは可能です。不動産会社には、2週間に一度の販売状況報告義務、7日以内のレインズへの登録義務が課されます。また、契約期間は3か月以内と定められています。専任媒介契約では、一般媒介契約と比較すると販売活動に力を入れてもらえることが多いです。

また、基本的には一般媒介契約専任媒介契約のどちらかを選ぶ売主が多いため、専任媒介契約を選んでもらうための条件として、さまざまな割引やサービスを受けられるケースも少なくありません。ただし、専任媒介契約を締結した場合はほかの不動産会社には仲介依頼ができなくなるため、専任媒介契約を結んだ不動産会社に販売活動を充分に行ってもらえなかった場合には、物件が売れ残ってしまう可能性もあります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と基本的な内容は同じですが、専属専任媒介契約では、売主が自身で買主を探して契約することが認められていません。また、販売活動の報告義務は1週間に1回以上と頻度が上がり、より密にコミュニケーションをとってもらえる安心感があります。

さらに、レインズへの登録は5日以内に行ってもらえるのです。専属専任媒介契約は3つの契約の中でもっとも拘束力が強いため、販売活動にもかなり力を入れてもらえるでしょう。売主側の自由度は低いですが「この不動産会社であれば販売活動を任せられる」という会社を見つけられた場合には、専属専任媒介契約を検討するのもひとつです。

不動産売却時に媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約を締結する際には、万が一のときのために解約方法について確認しておくことが重要です。一般媒介契約の解約にはお金がかからず、解約の意向を伝えるのみで解約可能ですが、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、期間内の解約であれば違約金が発生します。

また、媒介契約書の中で「中途解約によって広告宣伝費の返還を求める」といった内容を定めているケースもあります。基本的には3か月の契約期間満了時に更新をしなければ違約金が発生することもないため、不安な場合はそのタイミングで契約を終わらせるのがよいでしょう。また、契約期間内に物件が売れなかったことも考えて、専任媒介契約の次は一般媒介契約に切り替えるのも有効な方法です。

まとめ

不動産売却を不動産会社に依頼する場合には、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約はその内容ごとに、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類に分類されるのが特徴です。一般媒介契約は自由度の高い契約であり、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。専属専任媒介契約はもっとも拘束力が強く、その分販売活動に力を入れてもらえるのがメリットです。媒介契約締結の際には解約時の条件などにも注目しながら、希望に合った種類の契約を締結してください。

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