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不動産売却するなら減価償却を考えよう

公開日:2021/02/15  最終更新日:2021/01/21

北九州でマンションなどの不動産売却を考える場合、さまざまな手続きや書類を用意することが必須ですが、同時に減価償却のことも知っておくことが大切です。不動産の買取りを行っている北九州の会社に任せることが多いようですが、自分の不動産を売却するのであれば、減価償却とはどのようなことかを知識として知っておくとよいでしょう。

不動産での減価償却とは?

一般的なのは、経年劣化により価値が継続的に低下する資産は、購入した費用を段階的に計上することをいいます。購入した不動産が1,000万円の場合、年間で100万円ずつ価値が下落すると仮定し、毎年100万円ずつ費用として計上することが可能になり、節税にも有効です。

不動産では種類ごとに法定耐用年数が決まっていて、購入した不動産の費用を法定耐用年数で割ったものが毎年の費用となり、費用の一部として帳簿に記載することが認められています。そのため、不動産として購入した物件は、耐用年数が22年の物件を600万円で購入した時点から、毎年60万円ずつ費用として計上が可能なので、合計で課税額を軽減できるでしょう。この費用が認められる不動産は、使用している年数に応じて価値が下がる施設や設備で、土地など年数が経っても価値が下がらない資産は、高額で購入しても減価償却の対象とはならないため注意が必要です。

不動産の減価償却費を計算する場合、通常購入した際に交わす売買契約書の金額を使用しますが、売買契約書に記載された売買価格をそのまま使用しないというポイントがあるのです。売買契約書に記載されているのは建物と土地の金額のため、建物価格の金額のみを使用します。売買契約書では建物の金額がわからない場合には、固定資産税評価額をもとに金額を算出しましょう。

不動産を売却するなら知っておく必要はあります

不動産売却を考える場合、減価償却は必要ないのではないかと思う人もいるでしょう。しかし、税金の負担を軽くするだけではなく、不動産の売却価格を決める際にも役立つことなので事前に知っておくことが大切です。

減価償却の計算は、細かい決まりがいくつかあるので事前に確認しておきましょう。不動産売却をする場合、対象となるのは建物のみです。建物は年月が経つことで劣化しますが、土地はそのようなことはないため対象とはなりません。

計算方法には定額法と定率法の2種類があり、最後の年の減価償却費は1円になるように調整します。どちらの方法で計算しても累計金額には差は出ないのですが、平成28年4月1日以降に取得した不動産は定額法で計算することが原則です。定額法は毎年同じ金額を計上していく方法で、購入した際の金額を法定耐用年数で均等に割った金額となります。購入金額を法定耐用年数で割る際、割り切れない場合もあるので、その際には償却率を使用するようです。

定率法は毎年同じ割合を計上することで、昨年までの費用を不動産の購入金額から差し引いて今年の金額を計算します。定額法と定率法は計算方法が異なりますが、最終的にはどちらも同じ結果となるので、どちらを選んでも問題ありません。不動産売却を考えるのであれば、最初は定率法で支払う税金を低くおさえたほうが有利といえますが、最終的に定額法をとるため計算上の手間がかかってしまいます。簡単に計算するのであれば定額法が便利でしょう。

不動産売却時の価格は減価償却した金額を考慮します

北九州で不動産売却をする場合、価格は任意で設定しましょう。任意で価格を決めますが、建物が減価償却した金額を考える必要があります

持っている不動産を5,000万円で購入し、買った時と同じ5,000万円で不動産が売れた場合で仮定すると、利益がない印象を受けますが、500万円の利益があるのです。建物は経年年数に応じて減価償却するため、5,000万円で購入した不動産も減価償却を考えると4,500万円の価値となります。また、5,000万円で不動産売却ができたのであれば500万円の利益と考えることができるでしょう。

不動産売却時の価格は、この費用の他に不動産業者への中間手数料なども考慮して価格を決めます。減価償却費を帳簿に計上するのは、決算時に持っている不動産のみとなり、決算期の途中で不動産売却をすると、決算期に持っていることにはならないため費用を計上できなくなるのです。決算期の途中で不動産売却をした場合、一般的には所有していた期間に応じて費用を按分して計上します。税法では誤った表記ではありますが、実際の税金額に影響はでないため、とくに問題とはならないでしょう。

また、不動産売却をする場合、価格を設定する必要はあります。価格は任意で決めることができますが、減価売却の費用を考慮することが必要になるため、事前に理解しておくとよいでしょう。

 

北九州で不動産売却を考えているのであれば、早めに減価償却をやっておくことで、税金の負担を軽減できるだけではなく、不動産の売却価格を決める際にも考慮すべきことなので大切なことといえます。不動産会社に査定をしてもらい価格を決めることも可能ですが、事前に自分の不動産の減価償却を知っておくとより適正価格を設定することが期待できます。

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