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古屋付き土地は売却が難しい?売却をスムーズにコツはある?

公開日:2022/09/15  最終更新日:2022/09/09


古屋付き土地を手放す場合には、古屋を解体する方がよいのか、残して売りに出すべきか悩んでしまう人も多いでしょう。古屋付き土地は更地とは違った特徴があるため、売却の注意点をよく理解した上で検討してください。今回は、古屋付き土地のメリット・デメリットやスムーズに売るためのコツ、注意点について解説します。

古屋付き土地を売却するメリット・デメリット

古屋付き土地を売却することのメリット・デメリットをそれぞれ3つずつ紹介します。

メリット(1)
更地にするための費用・手間がなくなる

売却予定の土地に古屋が建っている場合、売りに出す前に更地にしたいのであれば、取り壊し費用が必要です。例として、木造住宅であれば1坪あたり5万円前後が費用の目安となります。一般的な2階建て住宅であれば150万円ほどかかるため、売却にあたって取り壊し費用の用意が難しい場合には、古屋付きとして売りに出すのがスムーズです。

メリット(2)
売却活動中の税金額を抑えられる

土地にかかる固定資産税は、土地上に居住用建物があることで軽減措置を受けられます。固定資産税の負担は、土地の今日入社が現れるまでは当然売り主負担であるため、古屋を残しておけば、固定資産税を安く抑えることが可能です。

メリット(3)
マイホームの場合は特別控除を利用できる期間が伸びる

不動産を売却する際に発生した所得には、所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。課税対象となる譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を除いた金額です。ただし、売却する土地上にある古屋が自宅であるケースでは、3,000万円の特別控除を適用できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば税金の支払いが必要ないため、節税対策として有効です。古屋を取り壊した場合でも最長1年までは特別控除が適用されますが、古屋が残っている場合は、空き家となってから3年後の12月31日まで適用可能であるため、古屋付きとして売りに出すことで特別控除の適用期間を長くできます。

デメリット(1)
売れる可能性が低くなることも

古屋付き土地を購入する人で、そのまま古屋に住もうと考える人は少ないでしょう。購入後に自身で取り壊し費用を負担して古屋を解体し、新たに注文住宅を建設するケースがほとんどです。土地の購入者にとっては、取り壊し費用を自費で捻出する分、更地を購入する場合と比較すると、余計な費用を支払っていると感じられるでしょう。立地がよいなどの余程の理由がない限り、購入検討者は激減してしまいます。

デメリット(2)
売買金額が下がる

先述の通り、古屋付き土地の購入者は、新たな住宅を建設するために自己負担で更地にするケースがほとんどです。購入時には取り壊しにかかる費用も計算したうえで、購入するか否かを検討するため、売買価格は安く設定することになるでしょう。「古屋付き土地として売りに出すことで取り壊し費用が浮いても、売却金額が下がるなら同じでは?」と感じられますが、たしかに金額面でもメリットはほとんどないものの、自身で取り壊し業者を探す手間が省けること、取り壊し費用を手元資金から捻出しなくてよいことは古屋付きのメリットであると言えます。

デメリット(3)
建物を重視する人はターゲットにならない

古屋付き土地の購入者となるのは、建物を取り壊して新たに注文住宅を立てる人、古民家に興味がある人のどちらかです。建物そのものの質を重視している人が購入を検討することはないと考えられるため、ターゲットがかなり限定されてしまいます。ただし、近年は古民家が注目されているため、上手く売り出せば買い手がスムーズに見つかる可能性もあります。その場合は建物の取り壊しも行わないため、売却金額も高くなるでしょう。

古屋付き土地をスピーディーに売却するには?

古屋付き土地を売却する際には、まずは複数の不動産会社に査定をお願いすることで、おおよその価値を知ることが大切です。また、その土地で実績を積み上げている不動産会社に依頼するのもおすすめです。

少しでも高く売りたいなら?

古屋付き土地を少しでも高く売りたいのであれば、思い切って更地にしてから売り出すのが得策であると言えます。とくに古屋の老朽化が進行しているのであれば、古屋を解体することによって売買金額が大幅に上がる可能性もあります。

古屋付き土地の売却時に注意すべきポイント

古屋付き土地を売却する際には、免責事項を一つひとつピックアップすることが必要です。以前までは「全部免責」と表示することもできましたが、民法の改正によってその文言は使用できなくなりました。不明点は不動産会社の担当者に確認しながら、丁寧に内容を決めましょう。また、古屋の中の家具や廃棄物は必ず処理してから売りに出してください。

まとめ

今回は、古屋付き土地について詳しく解説しました。古屋付きの土地には、更地にするための費用や手間がないこと、購入者が現れるまでの固定資産税額を抑えられることなどのメリットがあります。ただし、売れにくくなることや売買金額が下がることなどのデメリットもあるため、売却の際にはそれぞれの点を考慮して売り方を検討してください。古屋付きの土地の売却を考えている人は、今回の記事をぜひご参考ください。

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