北九州は九州地方を代表する都市だけあって、不動産の取引も盛んです。投資目的で物件を購入する人、住み替えにともなって住み慣れた家を売却する人など、さまざまな人々が売買を行っています。不動産の売買には法令等に基づいたルールがあるので、事前に知識を得ておくことが重要です。不動産売却にかかる税金も知っておきたい情報といえるでしょう。

差益がそのまま課税対象になるわけではない

不動産売却を行った場合、その売却によって得られた金額は所得と見なされ、所得税の対象となります。そのため、マイホームを売却して北九州市外に転出する場合も、市内で住み替える時も適用される売却額は所得としてみなされるのです。

不動産売却によって得た金額は、譲渡所得と見なされます。ただし実際に課税されるのは、利益となった部分だけです。つまり安く買って高く売った場合はその差額が課税対象となりますが、逆に差損が出た場合は課税されません。もちろんプラスマイナスゼロ、つまり購入した時とまったく同額で売却した時も税金はかかりません。この点は注意しておく必要があります。

具体的な課税額は売却代金―取得費用―売却費用という式によって算出されるようです。この時、購入代金はそのまま物件を売って得た金額となりますが、取得費用には購入金額だけでなく、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料や金融機関に支払ったローンの金利なども含まれます。

一方、売却費用とは買い手探しのために不動産会社に支払った仲介手数料や抵当権抹消のための登記費用などのことを指します。たとえば2,000万円で購入した物件を2,500万円で売ったとしても、その差額が全額課税対象とされるわけではなく、差額の500万円からさらに諸費用を差し引いた後の額が課税対象となるのです。

税額は所有期間が長いと安くなる

不動産売却にかかる所得税は先述した算式によって出された課税対象所得に税率を乗じて得た額となります。しかし、この税率は所有していた期間に応じて2段階にわかれており、所有期間が5年以下の場合は、所得税に復興特別所得税と住民税を合わせた合計の税率は39.63％です。一方、所有期間が5年を超える場合は合計で20.315％となります。さらに、所有期間が10年超のマイホームを売った場合は軽減税率が適用され、譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21％、6,000万円超の部分は20.315％です。

なお、ここでいう所有期間は、不動産売却を行った年の1月1日が基準日となります。そのため、たとえばある年の4月1日に買った物件を5年後の5月1日に売った場合、実日数は5年を超えてはいますが、1月1日現在では5年以下であるため適用される税率は20.315％ではなく、39.63％となるので注意が必要です。

また、自ら住んでいた家を売る時は、3,000万円の特別控除が受けられます。この場合は、先の算式によって得られた譲渡所得の額から3,000万円を差し引いた後の額に税率を乗じて税金の額を算出するのです。自己居住以外の目的、たとえば転売目的あるいは家賃収入を得るために購入した物件を売却する際は、この制度は適用されません。相続によって得た物件に1度も住んだことのないまま売ったりする場合も同様です。

税金がかからないのに申告した方がいい場合もある

給与所得や利子所得などにかかる税金は、通常は源泉徴収によってあらかじめ控除され、支払者が納税を代行してくれます。しかし不動産売却にかかる譲渡所得にはこの扱いがないため、確定申告の手続きを経る必要があるのです。申告は国民の義務であり、正当な理由なく手続きを怠ると罰則が適用されることもあるため、必ず手続きをしましょう。

なお、売却によって損失が発生した時は課税対象とはならないと先に述べました。しかし、損失が発生した場合でも確定申告を行った方がよいケースもあります。一定の条件に該当すればその損失を他の所得と相殺できるためです。不動産売却によって差損が出た場合、つまりマイナスの譲渡所得が発生した時は、同じ年に他の所得がある場合、これを通算できます。その結果、課税対象となる所得の額が少なくなれば、支払うべき所得税や住民税も減額されるのです。

さらに、その年の所得をすべて通算してもなおかつ損失が残る場合は、これを最長3年まで繰り越すことができます。つまり、翌年以降に発生する税金をも減額できる可能性があるということです。ただし、この損益通算の適用を受けるにはいくつかの条件があります。具体的には、売却したのが自己居住用に保有していた不動産であること、所有期間が5年超であることなどです。また、敷地面積や所得の額による制限もあります。

北九州で不動産売却を行う時は、専門の売却業者に依頼するとスムーズに手続きが進められますが、優良な業者であれば税金の計算や支払いに関する知識も豊富に持っています。わからないことがある時は、専門家に相談してみるのも1つの手です。不動産売却を検討している人は、本記事を参考にしてください。

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