住宅ローンが残っている家を売りたい！不動産を売却するときのコツをお伝えします。ライフスタイルの変化などで住宅ローンが残っている家を手放す場合、住宅ローンが残っていても売却できるのかどうか疑問をお持ちの方も多いですよね。この記事では、住宅ローンが残っている家は売却できるのかを売却するときのコツと一緒に紹介しています。

住宅ローンが残っていても売却できる

住宅ローンが残っていても不動産を売却できます。しかし、売却するためには「住宅ローンを一括返済する」「抵当権を外す」ことが必須条件です。それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンを一括返済する

住宅ローンを一括返済することが必要です。一括返済の方法は不動産の売却益で返済する、足りない場合は自己資金で補うなどがあります。

抵当権を外す

残りの住宅ローンを一括返済することで抵当権が外されます。抵当権とは住宅ローンを組む際などに、金融機関が購入する土地や建物などの不動産に設定する権利のことです。住宅ローンの支払いが滞ったり、返済できなくなったりした場合に抵当権を設定した土地や建物などの不動産が差し押さえられることがあります。

抵当権が行使されると差し押さえられた不動産を競売にかけて、その売却金額を住宅ローンの返済費用に充てます。不動産の所有権が移ることにより、居住者はその不動産から出て行かなくてはなりません。そのため抵当権が外されていない不動産の購入者は、以前の所有者が住宅ローンの支払いを滞納した場合は、立ち退きを迫られるリスクがあります。また二重に抵当権を設定できないため、購入者は住宅ローンを組めなくなるというデメリットもあります。

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法5つ

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法を5つ紹介します。

住宅ローンがいくら残っているのか確認する

住宅ローンがいくら残っているのか正確に把握しましょう。金融機関から郵送される残高証明書や返済予定表、金融機関のWebサイトで確認できます。

不動産会社に査定を依頼する

売却したい不動産がいくらで売れるのか不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼して、大体の相場を把握するとよいでしょう。住宅ローンの残りの金額と不動産の査定額が分かれば一括返済が可能か、できない場合はどのように返済するか計画を立てることができます。

不動産会社と契約

複数の不動産会社の中から高く売却できる経験、実績豊富な信頼できる不動産会社を選びましょう。複数の不動産会社と売却契約ができる「一般媒介契約」、1社のみに依頼する「専任媒介契約」、専任媒介契約をさらに厳しくした「専属専任媒介契約」の3種類の契約形態があります。不動産会社と相談しながら最適なものを選びましょう。

売却活動

不動産会社を通して売却活動を行います。売り出し価格やいつまでに売却したいかなど、要望があればしっかり伝えましょう。ポスティングチラシやサイトへの掲載、内覧対応を行う場合もあります。

売買契約締結、不動産引き渡し（抵当権抹消・所有権移転の手続き）

買主と売買契約を締結します。契約後に手付金を受領するのが一般的です。買主が残金を支払い売主が不動産を引き渡します。同時に司法書士が立ち合い抵当権の抹消と所有権移転の手続きをします。

住宅ローンが残っている不動産を売却するときのコツ3つ

住宅ローンが残っている不動産を売却するときのコツを3つ紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討しましょう。不動産会社によって査定額は変化します。少しでも不動産を高く売却するために、1社だけでなく複数の不動産会社を比較検討することが重要です。また不動産会社によって価格交渉や手続きのスピードなどの違いがあります。経験、実績が豊富な信頼できる不動産会社を選びましょう。

諸費用を把握する

不動産を売却する場合には、諸費用がかかることを事前に把握しておきましょう。たとえば仲介手数料や売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登録免許税などさまざまな手数料や税金がかかります。

税金特例を利用する

一定の条件を満たせば税金特例を利用して、税金を抑えることができます。たとえばマイホーム（居住用財産）を売却した際、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。しかしこの3,000万円特別控除を使うと買い替え先の住宅ローン控除が使えなくなるので注意が必要です。

まとめ

住宅ローンが残っている家を売りたい！不動産を売却するときのコツをお伝えしました。住宅ローンが残っている家を売却できますが、住宅ローンを一括返済して抵当権を外す必要があります。また信頼できる不動産会社を選ぶことは、家を少しでも高く売るための重要なポイントです。住宅ローンが残っている家を手放さなければならない方は、売却をスムーズに進められるように参考にしてくださいね。

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