不動産売却は一般の人が行う機会は少なく、相続などをきっかけに急に不動産売却を行うことになると「何からやればいいか分からない」「簡単に売却するにはどうすればいいのか」と不安に感じる方も多いです。ここでは不動産売却を行う前に知っておきたい基礎知識についてご紹介します。

売却前に知っておきたい基礎知識とは

不動産売却を行うことになったら、まずは売却開始から完了までの流れを把握しておきましょう。不動産売却の流れとしては、まず売却査定を依頼して不動産がいくらで売れそうか相場を把握します。不動産というと高額で取引されるイメージがありますが、人口が少ないエリアにある、建物が老朽化しているなど買い手がつきにくいなど評価額が低くなる不動産もあります。そうした不動産も信頼できる不動産会社に依頼すればスムーズに売却できます。売却査定時はそうした相談もしつつ、不動産会社の選定を行います。売却を任せる不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できます。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、定められた期間中は1社の不動産会社のみが不動産を取り扱うことになり、専属専任の場合は自分で買主を見つけてきて契約をすることもできません。

ただ、一般媒介契約よりも専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが熱心に販売活動をしてもらうことができます。人気エリアで買い手がすぐ見つかりそうな不動産であれば一般媒介でよりよい条件で購入してくれる買い手を探すのがいいですが、人気のないエリアでなかなか買い手が見つからなさそうな不動産の場合はそのエリアでの売買を得意とする地場の不動産会社と専任媒介もしくは専属専任媒介を結んで依頼したほうがいいでしょう。

媒介契約を結んだら、不動産会社がレインズや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するなどの広告を行って購入希望者を探します。内覧希望があればその対応も行い、条件が合えば売買契約を交わして決済、引き渡しとなります。不動産売買にかかる期間は概ね3～4か月程度といわれています。不動産売買にはそれなりに時間がかかることは覚えておきましょう。3月と9月は不動産売買市場が活発になります。できればそのタイミングで売り出せると売れやすくなります。「この日までに売らないといけない」という期限の縛りがあると、不本意な価格で不動産を売らざるを得なくなってしまうため、不動産売却はなるべく余裕をもって行いましょう。

適正価格を調べよう

売却査定を通して、手持ちの不動産をいくらで売却するのが適正なのかが分かります。不動産会社は直近の近隣での成約実績（売り出し価格と成約価格）、や地価の推移などから適正な価格を割り出します。公示価格や線価の情報はインターネットで最新情報を調べることができますし、不動産ポータルサイトで近隣の類似物件がいくらで売り出されているかを確認すればだいたいの相場も分かります。ただ、売り出し価格と成約価格は異なるということも覚えておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼しよう

売却査定は複数の不動産会社に依頼することで、より信頼度の高いデータを手にできます。複数の不動産会社が同程度の価格を提示しているのであれば、その価格は正しい可能性が高まります。不動産会社の中には、あえて高い査定額を提示して自社と媒介契約を結ばせようとする会社もあります。そうした会社と媒介契約を結んでも、あとから色々と理由をつけて結局販売する際は最初に提示された金額よりもかなり下がってしまいます。ほか社よりも査定額が明らかに高い場合はなぜその金額なのか、根拠のいく説明ができるかどうかがポイントになります。

また、過去の販売実績も重要です。販売実績が豊富な不動産会社ほど、そのエリアや種別の不動産売買を得意としている可能性が高いため、査定額だけではなく営業マンの対応や実績を見て不動産会社を選びましょう。インターネットには複数の不動産会社に同時に売却査定を依頼することのできる、一括査定サイトの複数あります。最終的には営業マンに現地を見たうえで査定をしてもらわないと正確な金額はでてきませんが、まず近隣にどんな会社があるのか知りたい場合や、ひとまず簡易なものであっても相場感を掴みたいような場合は一括査定サイトも利用するといいでしょう。

不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に重要です。不動産会社によって得意なエリアや種別も異なります。一括査定時の対応スピードや資料の内容でも会社の良し悪しがある程度は分かるので、複数の会社から納得のいく会社を慎重に選んでください。現地訪問見積りの際は営業マンに近隣の不動産市場について質問するなどして、知識が豊富かどうかチェックするといいでしょう。こちらで紹介した内容も参考にしながら、不動産売却を成功に導いてください。

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