資産整理や住み替え、相続に伴い、マンション・一戸建て・土地などの不動産を売却することになった場合、どのような費用が発生するのでしょうか。不動産売却を検討していても、かかる費用の内訳を具体的に把握している人は少ないでしょう。この記事では、不動産売却をする際に知っておきたい基礎知識と抑えるべきポイント、注意点を紹介します。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。まず、売却を仲介する不動産会社に支払う「仲介手数料」です。仲介手数料の金額は「（不動産の売却額×3％＋6万円)+消費税）が上限と法律で定められています。仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで不動産会社から請求されるでしょう。売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払い、引き渡し完了時に残額を支払う形が一般的です。不動産売却にともなう費用でとくに割合が大きいのが、この仲介手数料となっています。

不動産会社を挟まず、個人間で不動産売買をすれば仲介手数料は発生しません。しかし、個人で不動産の売却先を見つけることは難しく、不動産の売買契約には専門知識を必要とすることが多いことから、後々のトラブルを防ぐ意味でも不動産会社に仲介を頼むケースがほとんどです。

売却する不動産が住宅の場合は、クリーニング費用（3～10万程度）や、ホームインスペクション費用（5万円前後）がかかるでしょう。この費用は、より早く高値で不動産売却を実現するためにかける費用で、築年数や広さ、痛み具合など不動産の状況によって費用が変わります。

一戸建てを解体して土地として売却する場合は、100～300万程度の解体費用がかかるでしょう。解体にかかる費用は、不動産の大きさと建材（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって異なります。測量が必要な場合は、50～100万程度の測量費用を支払ってください。そのほか、印紙税、譲渡所得税、住民税などの税金、移転登記時に支払う抵当権抹消費（自分でやれば1,000円、司法書士に依頼する場合は1～5万程度）、住宅ローンの返済手数料などがかかります。

不動産売却にかかる費用を安価に抑えるためのコツ

不動産売却の際にはさまざまな費用がかかりますが、出費を抑えたいと思うものでしょう。法律で定められている仲介手数料の金額は上限のみなので、不動産会社の裁量で値下げしてもらうことも可能です。媒介契約前に他社と比較している話をして、仲介手数料を下げてもらえないか交渉してもよいでしょう。大手の不動産会社よりは、地域密着の中小企業のほうが交渉に応じてくれる会社が多いようです。

不動産会社によっては、仲介手数料を抑えるキャンペーンを実施していることもあります。仲介手数料を値下げしてもらう場合は、一般媒介ではなく仲介を1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」にする、新居の仲介も依頼するなど、不動産会社側にもメリットがあるように交渉しましょう。

また、不動産売却で発生する税金には、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例があります。「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定住居用財産の買い替え特例」「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」などです。それぞれに要件が設定されているので、気になる方は詳細を調べましょう。

不動産売却時の注意点

「不動産を売却した人の4割が、売却価格に満足していない」というデータがあるようです。不動産売却を成功させる注意点としては、まず仲介を任せる不動産会社選びが挙げられます。不動産を売却する際は複数の不動産会社に売却査定を依頼しますが、査定額が高額な会社が優良な不動産会社とは限りません。意図的に査定金額を上げて依頼機会を得る営業手法を「高預かり」といいます。査定額のまま販売できるとは限らないため、提示された査定額を鵜呑みにせず査定根拠を確認しましょう。

また、仲介手数料を抑えようと無理な交渉をして、不動産会社の売却意欲を下げないよう注意してください。仲介手数料を大幅に値引いてもらう交渉をしたために、集客のための広告費をかけてもらえなかったり、積極的な販売活動をしてもらえなかったりして不動産が売れないケースもあるようです。

仲介手数料を無料にしている不動産会社もありますが、仲介手数料を売主に要求せず買主に請求する「両手」仲介になるケースがあります。そのため、不動産情報を不動産業者が囲い込んでしまい、なかなか不動産が売れない要因となるようです。両手仲介では、不本意な値引きを迫られるケースもあるので注意してください。

クリーニング代を節約した結果、状態の悪さを値引き交渉の材料にされてしまい、販売価格が下がってしまっては手元に残る資産が減ってしまいます。クリーニングやインスペクション費用は、より高値で早く販売するための必要経費と考えましょう。

不動産売却にはさまざまな費用が発生しますが、目先の利益にとらわれてしまうと悪徳業者と契約することになってしまったり、最終的な利益が少なくなったりしてしまいます。自分でもある程度知識をつけたうえで、信頼できる不動産業者に仲介を任せることが不動産売却を成功させるうえで大切といえるのではないでしょうか。

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