土地を相続したが、すでに持ち家があったり住む予定がなかったりするなどの理由から、売却を考えることもあるでしょう。しかし、土地売却の知識が不充分だと、売却価格が低かったり、思いがけないトラブルに巻き込まれたりする場合があります。少しでも高い金額で土地を売却できるように、土地売却のトラブル・注意点をご紹介しましょう。

土地売却でよくあるトラブル

土地売却でよくあるトラブルは、家屋が残っていることです。家屋が残っていれば解体する必要があり、木造一戸建てで100万円ほどの費用がかかります。また、土地だけの状態は税金が高くなる傾向にあるのです。家屋を残した状態で古家付き土地の売却を考える場合、解体費用分の値引きをしなければいけないケースが多いでしょう。

買主が古家をリフォームして住むのであれば問題ありませんが、リフォームができるほどの状態の家屋でなければ活用が難しくなります。そのため、相場価格で売れることは少なく、解体費用分を値引きして売却するケースが高いです。

土地を売却する前に知っておきたい注意点

ここでは土地を売却する前に、知っておきたい注意点をご紹介します。

土地の売却は時間がかかる

希望価格で売却できれば問題ありませんが、6か月経過しても買主が見つからない場合は値下げを行うことが不動産会社の基本的な考え方です。買主は値下げの時期を把握している場合もあり、購入したい土地が見つかってもすぐには購入せずに値下げを待つ方もいます。

売主としては早く手放したいかもしれませんが、希望価格で売却を成立させるためには、6か月以降も値下げはしない、強気な姿勢で売却することが必要です。土地売却の方法は仲介売却、業者買収、オークション、個人売買の4つありますが、最も高く売れるのは仲介です。とはいえ、仲介手数料や売れるまでの時間が長いなどのデメリットもあります。

どんな費用が発生するか確認する

土地売却は売ってお金を手にしておしまいではありません。売却する際は、仲介手数料や印紙税、登録免許税などの費用または税金が発生します。仲介手数料は売却価格で異なり、200万円以上400万円以下の売却価格の場合、売却額×4%＋2万円で決められるのです。一方で印紙税も売却価格によって異なり、500万円以下であれば1,000円の印紙税額が必要になります。

瑕疵担保責任の確認

土地を買主に売り渡したら売主の責任がなくなるわけではありません。瑕疵担保責任の義務があり、引き渡しから数か月以内に問題点が見つかれば、売主の告知義務不足となり、費用を請求されます。また、売買契約時に買主から売主に渡される手付金にも気をつけましょう。

手付金とは、売却価格の一部を買主が支払うことであり、売主の意思で契約解除する際は手付金を2倍にして買主に返す必要があります。買主の意思であれば、手付金は売主のままなので問題ありませんが、売主が契約解除を求める場合は手付金を返すため使わずに保管しておきましょう。

土地売却で失敗しないためのポイント

土地売却のトラブルや注意点をご紹介しましたが、ここでは土地売却を失敗しないためのポイントを5つご紹介します。ポイントに注意して土地売却することで、希望どおりの土地売却につながるでしょう。

測量図を用意する

測量図はある程度、正確な数字を知ることができるため用意しましょう。また隣接する土地との境界線が曖昧な場合、土地をめぐり近所の方とトラブルに発展することもあります。土地家屋調査士に境界標を作成してもらいましょう。作成には数か月間かかるため、早めに相談するのがおすすめです。

相場を調べる

不動産会社が出す査定額に適切に対応できるように、自分自身でも売却予定の土地の相場を調べておきましょう。不動産会社が相場よりはるかに高い査定価格を出しても、買い手が同じ査定価格を出すとは限りません。高い査定額にすぐ頷くのではなく、本当に正当な価格であるか、相場と照らし合わせて考えましょう。

査定は複数社に依頼

1社のみでの査定も問題ありませんが、適正な価格かどうかの判断ができません。最低でも2社、理想は3〜4社に見積もりを依頼すると価格の判断が行いやすいです。査定した際は、価格のほかに提示した査定額の理由も一緒に確認しましょう。こちらの質問にしっかり答えてくれる不動産会社は信用度も高く、安心して任せられます。

任せられる不動産会社を探す

不動産会社のなかには、売主よりも買主を丁寧に対応するところがあります。売主は土地売却するだけですが、買主は土地を購入し、その土地に住むことになるため、不動産会社との関係は長く続くので、買主を大切に考えてしまうのです。そのため、売主には雑に対応される場合もあります。そうした不動産会社を見抜くために、質問を行いましょう。真摯に向き合ったり気遣いをしたりするなど、丁寧にしてくれる不動産会社は信頼できます。

土地をきれいにする

土地の売却期間が長くなるほど、雑草が生えたりゴミが投げ捨てられたりするなど、土地は荒れていきます。そのような状態で査定を依頼すると、査定額が下がってしまうかもしれません。2週間に1回など、定期的に掃除や見回りをして、きれいな土地を保ちましょう。

まとめ

相続した土地を売却する際、相場に近い価格で売却したいと考える方が多いでしょう。しかし、不動産会社がいい加減だったり家屋が残っていたりする場合、相場よりも低い価格での売却になります。少しでも高い価格で売却するために、見積もりは複数社に依頼して適正な査定額を見極めましょう。また、家屋が残っている場合はあらかじめ解体しておくと、買主が見つかりやすくなります。

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