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不動産を売却したら確定申告が必要?年末調整との違いも解説!

公開日:2022/03/15  最終更新日:2022/03/16


不動産を売却する際「どんなときに確定申告が必要なの?」「年末調整をしていれば大丈夫では?」といった疑問を抱える人もいるでしょう。この記事では、不動産を売却したら確定申告が必要なのか、また、年末調整とはどう違うのかを解説します。不動産売却で利益を得た場合も損をした場合も必要な知識です。ぜひ参考にしてください。

不動産売却で確定申告は必ず必要なのか?

不動産の売却を実施する人が、100%確定申告をしなければいけないわけではありません。確定申告が義務になるパターンとそうでないパターンがあるため、こちらでそれぞれ解説します。

確定申告が義務になるパターンと注意点

確定申告を求められるのは、不動産売却で利益が発生したときのみです。所有している不動産が購入した金額よりも高額で売れた場合、確定申告が義務になります。この利益を「譲渡所得」と呼ぶ点や、計算方法に注意が必要な点を認識しておきましょう。

譲渡所得は、譲渡価格から取得費および譲渡費用を差し引いて算出します。譲渡価額とは売却価格を指し、取得費は購入価格に加え仲介手数料などの諸費用を含めた金額を指します。譲渡費用も所得比と同様に、売却時の価格に諸費用を含めた金額です。

このように、譲渡所得は購入金額と売却金額の価格差を計算するだけでなく、発生した諸費用を含めて計算する必要があります。そのため、金額を証明できる書類は必ず手元に残しておきましょう。

確定申告が必要ないパターン

確定申告が必要ないパターンは、不動産売却で損をしたときです。利益が発生しないため、確定申告は義務になりません。ここで「それなら自分に確定申告は関係ないだろう」と考える人もいらっしゃるでしょう。

なぜなら、大抵の不動産価格は購入時より値を下げるからです。しかし注意してください。損をした際、ほかの所得と一緒に確定申告を行うことで、所得税や住民税の節税につながります。そのため、損をした場合でも節税効果を受けたい人は確定申告の実施がおすすめです。

確定申告は年末調整とどう違う?

確定申告は、時期や目的、対象者が年末調整と異なります。年末調整は、会社員のように給与所得を有する人が実施する手続きです。勤務先を通じて提出するのが一般的でしょう。毎月給与から天引きされている所得税を、年末に調整します。

一方で確定申告の対象者は、個人事業主や給与以外の所得がある人などです。税務署に直接届けを提出し、1年で得た収入に見合った所得税を納付します。

年末調整の目的と時期

年末調整は、税金の調整を目的とした手続きです。毎月の給与やボーナスから天引きされている所得税は概算であるため、正しい納税額を算出します。結果、支払った税金の額が多ければ差額を受け取り、少なければ追加で支払いが必要です。一般的に11月中旬ごろ、会社から配布された書類に必要事項を記入し提出します。最終的に、12月ないし翌年1月分の給与で税金が調整される仕組みです。

確定申告の目的と時期

1年間の所得を自ら計算し、税務署に申告するのが確定申告です。納税額を確定させる作業と認識しておきましょう。申告の時期は所得が発生した翌年の2月中旬〜3月中旬。対象者は主に、会社員を除いた個人事業主などです。

しかし、年末調整を行う会社員でも不動産を売却して利益が発生したときは確定申告の実施が義務付けられています。これは、給与所得と異なる所得が生じるからです。そのため、不動産売却で利益が発生した人は、会社員であっても忘れずに確定申告を行いましょう。

控除・優遇制度を積極的に利用しよう

定められた条件を満たした納税者は、確定申告により控除・優遇制度が利用できます。制度を積極的に活用し、節税対策を行いましょう。

特別控除

まずは3,000万円特別控除について解説します。これは、譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度です。定められた条件を満たした住宅が対象。条件には「最終居住日から3年が経過する日にあたる年の12月31日までに売却する」などの内容があり、国税庁のホームページに詳しく記載されています。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、10年を超える住宅を売却した際に適用できる節税対策です。税率は、課税長期譲渡所得金額(5年以上所有した不動産を売却した際に発生した所得)が、6,000万円以下かそれ以上かで変わります。

買換え時の特例

続いては「特定居住用財産の買換え特例」について紹介します。これは、住宅を買換えた際に活用できる制度です。不動産を売却して発生した利益よりも、新たに購入する不動産の価格が高いケースで適用されます。注意点は、一定条件が定められている点や、納税を繰り延べできるだけという点。繰り延べとは、合法的に課税を先延ばしにすること。納税が免除されない点は認識しておきましょう。

不動産売却で損をしたときの特例

上記で紹介した特例のほかに「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度も存在します。これは、不動産の売却により損をした場合、別の所得との損益通算を可能にする特例です。適用されれば別の所得にかかる税金の減税ができます。また、1年では控除できなかった部分についても翌年に繰り越すことが可能です。そのため、不動産売却で損をした人にも確定申告をおすすめします。

 

この記事では、不動産を売却した際に実施する確定申告について解説しました。確定申告は利益が出たときに必要な手続きです。しかし、損をした場合でも特例が適用されるため、どちらのケースでも確定申告はおすすめ。会社員として勤務先で年末調整を行っている場合も必要であることから、不動産の売却を検討している人は確定申告に関する知識を身につけておきましょう。

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