人気の高い北九州では、マンションや戸建て住宅を購入して新たに移り住んでくる人がいる一方、すでに北九州市内に住んでいる人の住み替え需要も盛んなため、手持ちの物件を売却する機会も少なくありません。スムーズに住み替えを行うには予算を立てて、計画的に行う必要があります。ここでは不動産売却時に必要な費用について紹介しています。

売却業者に依頼する時は手数料が必要

北九州で不動産売却を行う際、最も金額の大きな費用となる可能性が高いのが、仲介手数料です。仲介手数料とは、物件の買い手探しを不動産会社に依頼した際、売買契約の成立にともなって支払う一種の成功報酬のようなものです。仲介手数料は、不動産会社が自ら買い手となって物件を購入した場合や、不動産会社を通さずに自ら知人や友人などに売却した時は発生しません。

ただし、昨今の住宅市場においては仲介の形で不動産売却を行うのが主流になっています。また物件オーナーが自ら買い手を探すといってもその範囲は限られているため、売却時には常に仲介手数料が発生するものと考えて予算を立てておいた方が賢明です。仲介手数料の額については国の法律によって上限が定められていますが、その上限以内であればそれぞれの不動産会社が独自に決めてよいこととされています。

しかし実際の相場を見る限りでは、どの会社もほぼ法律上の上限をそのまま自社の手数料水準としている例が多く見受けられます。仲介手数料の額は物件の売買価格に応じて異なる計算方法で算出されますが、400万円を超える物件であれば（売却代金の3％＋6万円）＋消費税という計算式によって算出できるようです。そのため、たとえば売買価格が4,000万円で消費税が10％なら、仲介手数料は税込みで138万6千円となります。

売却手続きに必要な税金も費用のうち

不動産売却を行った場合は、さまざまな公租公課も費用として発生します。そのうち必ずといっていいほど必要になるのが、印紙税です。印紙税は、売却に際して買い手との間に売買契約を取り交わす際、契約書に収入印紙を貼付することで納付する税金です。

金額は契約額に応じた定額制となっており、たとえば売買金額が500万円超1,000万円以下の場合は5,000円、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円などとなっています（いずれも金額は2022年3月31日までに作成される契約書の場合）。誰が印紙税を負担するかについて、法律上はとくに明確な定めはありません。

ただし、契約書は2通作成して売り手と買い手が1通ずつ保管するので、印紙税も通常は売り手と買い手がそれぞれ1通分ずつを負担します。また、売却にともなって不動産登記の変更を行う時は、登録免許税が必要です。支払いは、変更手続き時に法務局に対して行います。売却時に支払う登録免許税には所有権の移転にともなうものと、抵当権の抹消にともなうものの2種類があり、このうち前者は通常であれば買い手が負担します。

一方、後者はローン返済中の物件を売却する際、完済と同時に売り手が負担するのです。抵当権抹消に必要な登録免許税の額は不動産1件につき1,000円ですが、司法書士などの専門家に手続きを依頼する時は、報酬の支払いが別途必要になります。事前確認や事後確認などの費用もすべて合わせると、おおむね2～3万円が依頼費用の目安です。

売却によって利益が出た時は所得税の支払いも必要

不動産売却にかかるその他の費用としては、住み替えにともなう引っ越し代、不用品の処分費、ハウスクリーニング代、近所に退去のあいさつをする際の手みやげ代などがあります。これらは荷物の多さや家の広さ、交際範囲などによって費用の額が大きく異なるため、相場といえるようなものはありません。しかし、個別の業者から見積もりを取るなどして事前に費用の目安を確認しておくと、住み替えが間近になってもあわてずに済みます。

なお、不動産売却にともなって利益が発生した時は譲渡所得と見なされ、所得税の対象となるため、これもまた費用の一部と考えることができるでしょう。もちろん利益が発生しなかった場合、つまりその物件を購入した時の費用を売却代金が上回らなかった時は課税されません。不動産売却にかかる所得税の課税額は、売却代金―（購入費＋売却費）という計算式によって算出されます。ここでいう購入費とは、物件の購入代金に購入時に支払った仲介手数料やリフォーム費用、ローンの金利などを合計したものを指します。

また、売却費には売却時に支払った仲介手数料や登録免許税などが含まれるのです。こうして算出された所得の額に税率を乗じて得られた額が、実際の納税額となります。税率は所有期間が5年以下であれば39.63％、5年超であれば20.315％（いずれも住民税及び復興特別所得税を含む）となるようです。ただし自己居住用の不動産を売った場合は、特別控除などの軽減措置があります。

不動産売却時に発生する費用はケースバイケースで、本文に紹介した以外にも測量費や解体工事費などが発生することがあります。北九州にはさまざまなケースに対応できる売却業者が数多くいるため、不明な点があれば相談してみるのがおすすめです。

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